QU’EST-CE QU’UN CONTRAT DE BAIL ?

Un contrat de bail est le contrat par lequel une personne, appelée le bailleur, donne la jouissance d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble à une autre personne, appelée le preneur, en contrepartie du paiement d’un loyer.

LES MODÈLES DE BAUX SONT-ILS CONFORMES AVEC LA LÉGISLATION EN VIGUEUR ?

Les modèles de baux en ligne sur bail.brussels sont tout à fait conformes aux nouvelles dispositions du Code du logement relatives aux baux d’habitation. Entrés en vigueur au 1er janvier 2018, ces modèles ont été rédigés suite à la régionalisation du bail, pour être en conformité avec la nouvelle législation.

LES MODÈLES SONT-ILS VALABLES UNIQUEMENT POUR LA RÉGION DE BRUXELLES-CAPITALE ?

La sixième réforme de l’État a régionalisé la matière du bail, qui auparavant relevait de l’État fédéral. Ce sont donc les Régions qui ont désormais la compétence d’arrêter les règles relatives aux baux d’habitation. D’une région à l’autre, les législations peuvent différer. Les modèles présentés sur bail.brussels ne sont d’application qu’en Région de Bruxelles-Capitale.

LES SERVICES PROPOSÉS SUR BAIL.BRUSSELS SONT-ILS GRATUITS ?

Oui, ces services sont entièrement gratuits et destinés à aider bailleur et locataire dans leurs démarches.

QUELLES SONT LES NORMES QUE LE LOGEMENT DOIT RESPECTER ?

Tous les logements mis en location doivent répondre à des normes correspondant à des exigences minimales en matière de sécurité, de salubrité et d’équipement minimal.

  • Sécurité : stabilité du bâtiment (escaliers, fondations, toit, plancher, …), conformité des installations électriques et de gaz aux normes en vigueur, le raccordement du bien à l’égout et la conformité des installations de chauffage.
  • Salubrité: absence d’humidité et d’infiltrations, absence de parasites (insectes, rongeurs, champignons), éclairage naturel et ventilation suffisante, surface minimale, hauteur sous plafond et accessibilité adéquate, …
  • Équipementminimal : équipements électriques, sanitaires et de chauffage, points de puisage d’eau chaude et d’eau froide, présence de pré-équipements pour la cuisine, …

 

Pour qu’un logement soit conforme, il doit respecter l’ensemble des normes définies par :

  • L’arrêté du 4 septembre 2003 déterminant les exigences élémentaires en matière de sécurité, de salubrité et d’équipement des logements ;
  • L’arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 9 mars 2006 modifiant l’arrêté du 4 septembre 2003.

Une coordination officieuse de ces textes est disponible sur : www.logement.brussels/louer/droits-et-devoirs/exigences-minimales.

QUELLES SONT LES INFORMATIONS QUE LE BAILLEUR DOIT COMMUNIQUER AU LOCATAIRE AVANT LA SIGNATURE DU CONTRAT DE BAIL ?

Le bailleur doit communiquer au preneur, au plus tard à la conclusion du bail, les informations suivantes :
• la description du logement ;
• le montant du loyer (hors charges privatives et communes) ;
• l’indication de l’existence ou non de compteurs individuels pour l’eau, le gaz et l’électricité ;
• la liste et le montant des charges privatives et/ou communes,
• ainsi que leur base de calcul, à savoir des frais réels (avec une éventuelle provision) ou des frais forfaitaires (présumés couvrir le montant des charges). Leur mode de calcul ainsi que le nombre de quotités dans la copropriété doivent aussi être précisés ;
• le certificat de performance énergétique (PEB) ;
• le mode de gestion de l’immeuble (présence ou non d’un syndic).

QUELLES SONT LES INFORMATIONS QUE LE BAILLEUR PEUT DEMANDER AU LOCATAIRE AVANT LA SIGNATURE DU CONTRAT DE BAIL ?

  • Le bailleur peut demander certaines informations au locataire :
  • Son identité ;
  • Ses coordonnées ;
  • Le nombre de personnes qui composent le ménage ;
  • Le montant de ses ressources financières.

À part celles-ci, le bailleur ne peut exiger aucune autre information. Ainsi, le bailleur peut choisir un locataire de manière objective, sans faire preuve de discrimination.

QUELLE FORME DOIT PRENDRE LE BAIL ?

Les baux d’habitation doivent en principe être établis dans un écrit signé par les deux parties. Celui-ci doit contenir les mentions suivantes :

  • l’identité complète des parties ;
  • la date de début du bail ;
  • la désignation de tous les locaux et parties d’immeubles loués ;
  • le montant du loyer (hors charges privatives et communes) ;
  • la liste et le montant des charges privatives et/ou communes, ainsi que leur base de calcul, à savoir des frais réels (avec une éventuelle provision) ou des frais forfaitaires (présumés couvrir le montant des charges). Il sera également spécifié leur mode de calcul ainsi qu’éventuellement, le nombre de quotités dans la copropriété s’il y en a une ;
  • l’indication de l’existence ou non de compteurs individuels pour l’eau, le gaz et l’électricité.

 

En outre, il faut que le contrat soit rédigé en autant d’exemplaires qu’il y a de parties et que chaque exemplaire mentionne le nombre d’originaux qui ont été rédigés et signés. Un exemplaire supplémentaire sera destiné au bureau d’enregistrement.

Un bail verbal est valable. Toutefois, si son exécution n’a pas commencé, la preuve du contrat sera difficile à établir.

QUEL MODÈLE DE BAIL CHOISIR ?

La Région de Bruxelles-Capitale met à disposition six modèles de baux en fonction des spécificités de la location :

  • le contrat de bail de résidence principale : lorsque le locataire réside la majeure partie de l’année dans l’habitation et souhaite y prendre adresse ;
  • le contrat de bail de droit commun : lorsque le locataire ne réside pas principalement dans l’habitation ;
  • le contrat de bail de colocation (résidence principale) : lorsqu’au moins un des preneurs installe sa résidence principale dans l’habitation ;
  • le contrat de bail de colocation (droit commun) : lorsqu’aucun des preneurs n’installe sa résidence principale dans l’habitation ;
  • le contrat de bail étudiant (résidence principale) : lorsque le locataire est un étudiant qui installe sa résidence principale dans l’habitation ;
  • le contrat de bail étudiant (droit commun) : lorsque le locataire est un étudiant qui n’installe pas sa résidence principale dans l’habitation.

QUELLES SONT LES SPÉCIFICITÉS DU BAIL DE COLOCATION ?

Il concerne la location d’une habitation par plusieurs locataires moyennant un seul contrat. Il peut être « de résidence principale » si au moins un des colocataires établit sa résidence principale dans le logement ou « de droit commun ».

Un bail de colocation est conclu entre le bailleur et les colocataires, qui sont solidaires entre eux vis-à-vis du bailleur. Le départ d’un colocataire implique la rédaction d’un avenant au contrat de bail initial.

Un pacte de colocation peut être signé par chacun des colocataires afin de définir les règles de vie communes. Le document est établi librement entre eux et contient obligatoirement les informations relatives à :

  • la clé de répartition du loyer entre les colocataires.
  • la ventilation des dégâts locatifs et leur imputation sur la garantie locative dans l’hypothèse de dégâts occasionnés par un ou plusieurs colocataires distincts.
  • la prise en charge des frais d’entretien et de réparation.
  • la division des charges ayant trait à la vie en communauté, par exemple, le ménage, la sortie des poubelles, le relevé du courrier, les horaires, …
  • l’inventaire des meubles et leur propriété.
  • les questions relatives à la garantie locative et à la prise en charge des assurances.
  • les modalités d’arrivée, de départ et de remplacement d’un colocataire.

Les colocataires peuvent également réglementer des aspects supplémentaires de la vie en communauté dans le pacte de colocation.