FAQ

QU’EST-CE QU’UN CONTRAT DE BAIL ?

Un contrat de bail est le contrat par lequel une personne, appelée le bailleur, donne la jouissance d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble à une autre personne, appelée le preneur, en contrepartie du paiement d’un loyer.

LES MODÈLES DE BAUX SONT-ILS CONFORMES AVEC LA LÉGISLATION EN VIGUEUR ?

Les modèles de baux en ligne sur bail.brussels sont tout à fait conformes aux nouvelles dispositions du Code du logement relatives aux baux d’habitation. Entrés en vigueur au 1er janvier 2018, ces modèles ont été rédigés suite à la régionalisation du bail, pour être en conformité avec la nouvelle législation.

LES MODÈLES SONT-ILS VALABLES UNIQUEMENT POUR LA RÉGION DE BRUXELLES-CAPITALE ?

La sixième réforme de l’État a régionalisé la matière du bail, qui auparavant relevait de l’État fédéral. Ce sont donc les Régions qui ont désormais la compétence d’arrêter les règles relatives aux baux d’habitation. D’une région à l’autre, les législations peuvent différer. Les modèles présentés sur bail.brussels ne sont d’application qu’en Région de Bruxelles-Capitale.

LES SERVICES PROPOSÉS SUR BAIL.BRUSSELS SONT-ILS GRATUITS ?

Oui, ces services sont entièrement gratuits et destinés à aider bailleur et locataire dans leurs démarches.

QUELLES SONT LES NORMES QUE LE LOGEMENT DOIT RESPECTER ?

Tous les logements mis en location doivent répondre à des normes correspondant à des exigences minimales en matière de sécurité, de salubrité et d’équipement minimal.

  • Sécurité : stabilité du bâtiment (escaliers, fondations, toit, plancher, …), conformité des installations électriques et de gaz aux normes en vigueur, le raccordement du bien à l’égout et la conformité des installations de chauffage.
  • Salubrité: absence d’humidité et d’infiltrations, absence de parasites (insectes, rongeurs, champignons), éclairage naturel et ventilation suffisante, surface minimale, hauteur sous plafond et accessibilité adéquate, …
  • Équipementminimal : équipements électriques, sanitaires et de chauffage, points de puisage d’eau chaude et d’eau froide, présence de pré-équipements pour la cuisine, …

 

Pour qu’un logement soit conforme, il doit respecter l’ensemble des normes définies par :

  • L’arrêté du 4 septembre 2003 déterminant les exigences élémentaires en matière de sécurité, de salubrité et d’équipement des logements ;
  • L’arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 9 mars 2006 modifiant l’arrêté du 4 septembre 2003.

Une coordination officieuse de ces textes est disponible sur : www.logement.brussels/louer/droits-et-devoirs/exigences-minimales.

QUELLES SONT LES INFORMATIONS QUE LE BAILLEUR DOIT COMMUNIQUER AU LOCATAIRE AVANT LA SIGNATURE DU CONTRAT DE BAIL ?

Le bailleur doit communiquer au preneur, au plus tard à la conclusion du bail, les informations suivantes :
• la description du logement ;
• le montant du loyer (hors charges privatives et communes) ;
• l’indication de l’existence ou non de compteurs individuels pour l’eau, le gaz et l’électricité ;
• la liste et le montant des charges privatives et/ou communes,
• ainsi que leur base de calcul, à savoir des frais réels (avec une éventuelle provision) ou des frais forfaitaires (présumés couvrir le montant des charges). Leur mode de calcul ainsi que le nombre de quotités dans la copropriété doivent aussi être précisés ;
• le certificat de performance énergétique (PEB) ;
• le mode de gestion de l’immeuble (présence ou non d’un syndic).

QUELLES SONT LES INFORMATIONS QUE LE BAILLEUR PEUT DEMANDER AU LOCATAIRE AVANT LA SIGNATURE DU CONTRAT DE BAIL ?

  • Le bailleur peut demander certaines informations au locataire :
  • Son identité ;
  • Ses coordonnées ;
  • Le nombre de personnes qui composent le ménage ;
  • Le montant de ses ressources financières.

À part celles-ci, le bailleur ne peut exiger aucune autre information. Ainsi, le bailleur peut choisir un locataire de manière objective, sans faire preuve de discrimination.

QUELLE FORME DOIT PRENDRE LE BAIL ?

Les baux d’habitation doivent en principe être établis dans un écrit signé par les deux parties. Celui-ci doit contenir les mentions suivantes :

  • l’identité complète des parties ;
  • la date de début du bail ;
  • la désignation de tous les locaux et parties d’immeubles loués ;
  • le montant du loyer (hors charges privatives et communes) ;
  • la liste et le montant des charges privatives et/ou communes, ainsi que leur base de calcul, à savoir des frais réels (avec une éventuelle provision) ou des frais forfaitaires (présumés couvrir le montant des charges). Il sera également spécifié leur mode de calcul ainsi qu’éventuellement, le nombre de quotités dans la copropriété s’il y en a une ;
  • l’indication de l’existence ou non de compteurs individuels pour l’eau, le gaz et l’électricité.

 

En outre, il faut que le contrat soit rédigé en autant d’exemplaires qu’il y a de parties et que chaque exemplaire mentionne le nombre d’originaux qui ont été rédigés et signés. Un exemplaire supplémentaire sera destiné au bureau d’enregistrement.

Un bail verbal est valable. Toutefois, si son exécution n’a pas commencé, la preuve du contrat sera difficile à établir.

QUEL MODÈLE DE BAIL CHOISIR ?

La Région de Bruxelles-Capitale met à disposition six modèles de baux en fonction des spécificités de la location :

  • le contrat de bail de résidence principale : lorsque le locataire réside la majeure partie de l’année dans l’habitation et souhaite y prendre adresse ;
  • le contrat de bail de droit commun : lorsque le locataire ne réside pas principalement dans l’habitation ;
  • le contrat de bail de colocation (résidence principale) : lorsqu’au moins un des preneurs installe sa résidence principale dans l’habitation ;
  • le contrat de bail de colocation (droit commun) : lorsqu’aucun des preneurs n’installe sa résidence principale dans l’habitation ;
  • le contrat de bail étudiant (résidence principale) : lorsque le locataire est un étudiant qui installe sa résidence principale dans l’habitation ;
  • le contrat de bail étudiant (droit commun) : lorsque le locataire est un étudiant qui n’installe pas sa résidence principale dans l’habitation.

QUELLES SONT LES SPÉCIFICITÉS DU BAIL DE COLOCATION ?

Il concerne la location d’une habitation par plusieurs locataires moyennant un seul contrat. Il peut être « de résidence principale » si au moins un des colocataires établit sa résidence principale dans le logement ou « de droit commun ».

Un bail de colocation est conclu entre le bailleur et les colocataires, qui sont solidaires entre eux vis-à-vis du bailleur. Le départ d’un colocataire implique la rédaction d’un avenant au contrat de bail initial.

Un pacte de colocation peut être signé par chacun des colocataires afin de définir les règles de vie communes. Le document est établi librement entre eux et contient obligatoirement les informations relatives à :

  • la clé de répartition du loyer entre les colocataires.
  • la ventilation des dégâts locatifs et leur imputation sur la garantie locative dans l’hypothèse de dégâts occasionnés par un ou plusieurs colocataires distincts.
  • la prise en charge des frais d’entretien et de réparation.
  • la division des charges ayant trait à la vie en communauté, par exemple, le ménage, la sortie des poubelles, le relevé du courrier, les horaires, …
  • l’inventaire des meubles et leur propriété.
  • les questions relatives à la garantie locative et à la prise en charge des assurances.
  • les modalités d’arrivée, de départ et de remplacement d’un colocataire.

Les colocataires peuvent également réglementer des aspects supplémentaires de la vie en communauté dans le pacte de colocation.

QUELLES SONT LES SPÉCIFICITÉS DU BAIL ÉTUDIANT ?

Le bail étudiant est conclu pour une durée de 12 mois, par ou pour le compte d’un étudiant dans le cadre de ses études, avec preuve à l’appui. Il peut être « de résidence principale » ou « de droit commun ».

Il existe également un label de qualité «logement étudiant» par lequel le bailleur certifie que le bien répond à toutes les normes de qualité définies par le Gouvernement. Il est expliqué en détail sur logement.brussels/louer/bail-dhabitation

QUELLE PEUT-ÊTRE LA DURÉE DU CONTRAT DE BAIL ?

En bail de résidence principale, la durée de principe est de 9 ans, mais il est possible aussi d’opter pour:

  • un bail de courte durée : 3 ans ou moins ;
  • un bail de longue durée : plus de 9 ans ;
  • un bail à vie.

Le bail étudiant, qu’il soit de droit commun ou de résidence principale, est toujours de 12 mois.

COMMENT LE LOYER EST-IL FIXÉ ?

Dans le marché locatif privé, le bailleur détermine librement le loyer. Cependant, une indication du montant des loyers appliqués à Bruxelles selon le quartier et les caractéristiques du logement est consultable sur : www.loyers.brussels.

LE LOYER PEUT-IL ÊTRE RÉVISÉ ?

Une révision du loyer des baux de résidence principale peut être demandée:

  • si la valeur locative normale du bien loué est supérieure ou inférieure à minimum 20% du loyer payé au moment de la demande ;
  • si la valeur locative normale du bien loué est supérieure de 10% par rapport au loyer payé en raison de nouveaux travaux, hors ceux de mise en conformité de l’habitation ;
  • le loyer ne peut pas être modifié en cours de triennat mais peut être négocié entre le neuvième et le sixième mois précédant l’expiration de chaque triennat, à l’exception des travaux réalisés pour améliorer la performance énergétique du bien loué ou pour adapter le bien à une situation de handicap ou de perte d’autonomie du preneur ;
  • en bail de courte durée, le loyer est fixe, même en cas de prolongation de bail.

Si les parties ne parviennent pas à se mettre d’accord sur la révision du loyer, la question est soumise au juge. L’action ne peut être intentée qu’entre le sixième et le troisième mois précédant l’expiration du triennat en cours.

QUELLES SONT LES INFORMATIONS RELATIVES AUX CHARGES QUI DOIVENT ÊTRE COMMUNIQUÉES AU LOCATAIRE ?

Avant la signature du bail, le bailleur donne une énumération et estimation du montant des charges afférentes aux parties privatives et/ou communes qui seront payées par le locataire. Il mentionne également si ce montant est réclamé sur la base des frais réels ou sur la base d’un forfait. Les charges forfaitaires sont présumées couvrir le montant des charges. En cas de désaccord, chacune des parties peut à tout moment demander au Juge de Paix une révision ou une reconversion en frais réels.

QUELLES SONT LES DIFFÉRENTES FORMES DE GARANTIES LOCATIVES ?

Le bailleur peut demander une garantie au locataire. Celle-ci permettra au bailleur de ne pas se retrouver les mains vides si le locataire ne respecte pas ses obligations.

Il existe plusieurs formes de garantie :

  • Le compte individualisé
    Un montant équivalent à deux mois de loyer est versé sur un compte bloqué au nom du locataire. Le bailleur a « privilège sur l’actif de ce compte », ce qui signifie qu’il a le droit d’être payé en priorité par rapport à d’autres créanciers potentiels.

 

  • La garantie bancaire.
    Une institution financière se porte caution du montant total de la garantie. Le locataire s’engage à constituer cette garantie par mensualités constantes pendant la durée du contrat (avec un maximum de 3 ans). Dans ce cas, la garantie ne peut pas dépasser 3 mois de loyer.

 

  • La garantie locative via le Fonds du Logement.
    Le Fonds du Logement accorde des garanties locatives sous conditions particulières de revenus :
  • Système 1: un système de prêt à taux zéro pourcent pour les personnes ayant les moyens de rembourser ce prêt et rentrant dans les conditions, notamment de revenus et d’endettement.
  • Système 2: un système assurantiel, nommé le Fonds BRUGAL, dans le cas où le demandeur ne rentre pas dans les conditions du premier système.
  • Système 3: Le Fonds BRUGAL mais avec une intervention des CPAS qui se portent caution pour le versement des cotisations, si le demandeur n’entre pas dans les conditions des deux premiers systèmes.

Plus d’informations sur www.fondsdulogement.be

L’ANNEXE OBLIGATOIRE AU BAIL

Le Gouvernement a établi une annexe explicative à joindre aux contrats de bail qui contient des informations destinées au preneur et au bailleur sur un certain nombre d’aspects importants du Code du Logement.

 

QU’EST-CE QU’UN BAIL DE RÉNOVATION ?

Un bail de rénovation est un bail où le locataire s’engage à réaliser à ses frais des travaux déterminés dans le bien loué. Dès lors, le bail doit préciser la description exacte, la date de démarrage et le délai d’exécution des travaux, ainsi que l’avantage que le bailleur concède au locataire en contrepartie des travaux.

Le bail de rénovation peut s’appliquer à tous les baux d’habitation à condition qu’ils soient conclus pour une durée d’au moins trois ans.

QUELLES SONT LES CONDITIONS POUR SOUS-LOUER UN BIEN ?

Le locataire a le droit de sous-louer le logement moyennant accord explicite du bailleur. Le projet de contrat de sous-location du locataire principal est envoyé par courrier recommandé au bailleur et contient toutes les coordonnées du sous-locataire.

Si le locataire principal affecte le bien à sa résidence principale, il ne peut pas sous-louer l’habitation complète mais seulement une partie de celle-ci. Le sous-locataire peut décider d’établir ou non dans cette partie sa résidence principale.

La durée de la sous-location ne peut dépasser celle du bail principal.

 

QUELLES SONT LES MODALITÉS POUR ÉTABLIR UN ÉTAT DES LIEUX D’ENTRÉE ?

Un état des lieux est un document obligatoire décrivant l’état du bien. Il est à faire avant l’occupation du locataire ou durant le premier mois du bail.

L’état des lieux est établi de préférence par un expert (dans ce cas, les honoraires sont partagés entre les parties) ou conjointement par le locataire et le bailleur. Un modèle de document est mis à disposition par le Gouvernement sur www.logement.brussels/fr/louer/bail-dhabitation.

En cours de bail, si des modifications sont apportées au bien loué, toute partie peut exiger un nouvel état des lieux.

 

QUI DOIT ENREGISTRER LE BAIL ?

L’enregistrement du bail est obligatoire. Cette démarche gratuite est à effectuer par le bailleur dans les deux mois de la signature du bail.

L’enregistrement de l’état des lieux peut se faire au même moment ou peut être également enregistré a posteriori.

Le locataire peut, s’il le juge souhaitable, faire enregistrer son bail, mais n’en a pas l’obligation.

 

 

COMMENT ENREGISTRER UN BAIL?

L’enregistrement peut se faire :

Si le bail n’a pas été enregistré, le locataire peut résilier le bail sans devoir respecter le délai de préavis et sans indemnité. Le locataire doit toutefois adresser au préalable une mise en demeure d’enregistrer le bail au bailleur, qui est restée sans suite pendant un mois.

FAUT-IL SOUSCRIRE UNE ASSURANCE INCENDIE QUAND ON LOUE UN BIEN ?

Dans les faits, il n’existe aucune loi qui impose tant au bailleur qu’au locataire de souscrire à une assurance incendie. Par ailleurs, une telle assurance ne couvre pas les mêmes risques pour ces deux parties.

QUE COUVRE L’ASSURANCE INCENDIE DU LOCATAIRE?

L’assurance incendie du locataire couvre :. 

  • La responsabilité locative
    Elle couvre la responsabilité du locataire pour les dégâts à l’immeuble loué. Sans cette assurance, un sinistre dont le locataire est responsable peut lui engendrer de graves conséquences financières.Souvent, le bailleur insérera une clause dans le bail afin d’obliger le locataire à souscrire une telle assurance.
  • La perte de contenu
    Elle assure le contenu du logement contre les dégâts, par exemple occasionnés par un incendie ou des dégâts des eaux.
  • La responsabilité à l’égard de tiers
    Un sinistre qui se déclare chez le locataire peut endommager la propriété des voisins (exemple, en cas d’incendie). Si le locataire est tenu pour responsable, il est redevable des frais occasionnés aux tiers. L’assurance incendie intervient afin de couvrir aussi ces frais qui peuvent être très importants.

QUE COUVRE L’ASSURANCE INCENDIE DU PROPRIÉTAIRE?

L’assurance incendie du propriétaire couvre :

  • Les dégâts dont le locataire n’est pas responsable
    Ceci peut concerner les catastrophes naturelles (exemple : tempêtes) ou la responsabilité du bailleur (exemple une fuite dans une canalisation commune).
    La couverture de l’assurance prend en charge les dégâts de l’ensemble du bâtiment et couvre la responsabilité de l’immeuble dans un dommage à des tiers.
  • L’abandon de recours (option)
    C’est une « clause » que le bailleur peut faire intégrer dans son contrat afin de s’assurer que celle-ci ne peut pas se retourner vers le locataire responsable. Elle augmente le coût de son assurance, c’est pourquoi le bailleur demandera parfois une participation financière qui sera généralement inférieure au coût d’une prise d’assurance incendie locative séparée. Cependant, le locataire devra être conscient qu’une telle assurance ne couvre pas la perte de contenu.

À COMBIEN S’ÉLÈVE LA VALEUR ASSURÉE ?

L’assurance incendie du locataire couvre la valeur réelle de l’habitation. Le bailleur fait assurer son habitation en valeur à neuf.

Si le locataire est responsable, seule la valeur réelle sera dédommagée et l’assurance incendie du bailleur couvrira le reste.

QUAND FAUT-IL CONTRACTER UNE ASSURANCE INCENDIE ?

Il est recommandé d’être assuré à l’entrée en vigueur du bail.

COMMENT CHOISIR SON ASSURANCE INCENDIE ?

Pratiquement toutes les compagnies d’assurances proposent des assurances incendies. Pour choisir son assurance, il ne suffit pas de comparer les prix. Il est essentiel de comparer le montant des primes, le type de couverture ou le montant de la franchise.

QUELLES SONT LES RESPONSABILITÉS DU BAILLEUR ET DU LOCATAIRE POUR LES RÉPARATIONS DU BIEN ?

Le locataire est tenu d’effectuer les travaux d’entretien et les réparations à l’exception de ceux qui sont occasionnés par la vétusté ou la force majeure.

Le locataire paie par exemple le détartrage et l’entretien annuel des chauffe-bain et boilers, le ramonage des cheminées, l’entretien et le remplissage des appareils de détartrage et adoucisseurs d’eau, le contrôle et l’entretien périodique des systèmes de chauffage…

Le bailleur effectue toutes les autres réparations, par exemple le remplacement d’une chaudière défectueuse, la réparation du toit…

Pour des informations exhaustives sur tout type de frais à se répartir, consulter l’arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 23 novembre 2017 instaurant une liste non-limitative des réparations et travaux d’entretien impérativement à charge du preneur ou impérativement à charge du bailleur visé à l’article 223 du Code du Logement

Ce document est consultable sur www.logement.brussels/louer/bail-dhabitation.

À QUEL MOMENT LES RÉPARATIONS DOIVENT-ELLES ÊTRE EFFECTUÉES?

Pour les réparations urgentes ne pouvant attendre l’expiration du bail, le locataire

devra les subir, même s’ils occasionnent des désagréments :

  • si les travaux durent plus de 40 jours, le loyer sera revu à la baisse ;
  • si les travaux rendent le bien inhabitable, le locataire pourra demander au juge de résilier le bail.

Pour l’amélioration de la performance énergétique ou en faveur d’un locataire handicapé ou qui perd son autonomie, les parties doivent décider au plus tard un mois avant l’exécution des travaux si ceux-ci occasionneront une augmentation du loyer. Cette augmentation doit être proportionnelle au coût réel des travaux.

 

QU’EST-CE QU’UNE INDEXATION DE LOYER?

Une indexation est l’adaptation périodique du loyer à l’évolution du coût de la vie. Si le bail la prévoit, le loyer peut être indexé chaque année, au plus tôt à la date anniversaire de l’entrée en vigueur du bail.

L’indexation n’est pas automatique :

  • Il faut que le bailleur la demande par écrit au preneur.
  • En cas d’oubli, l’indexation n’a d’effet rétroactif que pour les 3 mois précédant le mois de la demande.
  • L’indexation ne peut être supérieure au résultat de la formule suivante :

loyer de base x nouvel indice

indice de base

  • Loyer de base = loyer fixé au moment de la conclusion du bail.
  • Indice de base = indice des prix « santé » du mois précédant le mois de la conclusion du bail.
  • Nouvel indice = indice du mois qui précède la date anniversaire de l’entrée en vigueur du contrat.

Pour calculer le loyer indexé : les indices de prix à la consommation et un calculateur des loyers sont disponibles sur le site Statbel www.statbel.fgov.be.

COMMENT ET QUAND METTRE FIN À UN BAIL ?

Un délai de préavis commence le premier jour du mois qui suit celui au cours duquel le préavis a été donné.

En cas de problèmes ou de non-respect d’un bail, seul un juge est compétent pour prononcer la résiliation d’un contrat.

QUELLES SONT LES MODALITÉS POUR ÉTABLIR UN ÉTAT DES LIEUX DE SORTIE

L’état des lieux locatif de sortie consiste en la comparaison entre l’état du bien en fin d’occupation et celui décrit dans l’état des lieux d’entrée.

La rédaction d’un état des lieux de sortie peut être établi de préférence par un expert (les honoraires sont partagés entre les parties) ou conjointement par le locataire et le bailleur.

L’état des lieux de sortie est réalisé après le déménagement du locataire.

Il détermine les dégradations ou manquements imputables au locataire, et chiffre la compensation financière, tenant compte que :

Le propriétaire / bailleur prend à sa charge :

  • les réparations consécutives à l’usure normale.
  • la vétusté.
  • la force majeure.
  • les vices de construction ou les malfaçons.

Le locataire prend à sa charge :

  • les réparations locatives.
  • le menu entretien.

En considérant :

  • les clauses et conditions du bail.
  • les travaux éventuellement réalisés en cours d’occupation.
  • les documents d’entretien des équipements.
  • les courriers échangés, …