QUELLES SONT LES SPÉCIFICITÉS DU BAIL ÉTUDIANT ?

Le bail étudiant est conclu pour une durée de 12 mois, par ou pour le compte d’un étudiant dans le cadre de ses études, avec preuve à l’appui. Il peut être « de résidence principale » ou « de droit commun ».

Il existe également un label de qualité «logement étudiant» par lequel le bailleur certifie que le bien répond à toutes les normes de qualité définies par le Gouvernement. Il est expliqué en détail sur logement.brussels/louer/bail-dhabitation

QUELLE PEUT-ÊTRE LA DURÉE DU CONTRAT DE BAIL ?

En bail de résidence principale, la durée de principe est de 9 ans, mais il est possible aussi d’opter pour:

  • un bail de courte durée : 3 ans ou moins ;
  • un bail de longue durée : plus de 9 ans ;
  • un bail à vie.

Le bail étudiant, qu’il soit de droit commun ou de résidence principale, est toujours de 12 mois.

COMMENT LE LOYER EST-IL FIXÉ ?

Dans le marché locatif privé, le bailleur détermine librement le loyer. Cependant, une indication du montant des loyers appliqués à Bruxelles selon le quartier et les caractéristiques du logement est consultable sur : www.loyers.brussels.

LE LOYER PEUT-IL ÊTRE RÉVISÉ ?

Une révision du loyer des baux de résidence principale peut être demandée:

  • si la valeur locative normale du bien loué est supérieure ou inférieure à minimum 20% du loyer payé au moment de la demande ;
  • si la valeur locative normale du bien loué est supérieure de 10% par rapport au loyer payé en raison de nouveaux travaux, hors ceux de mise en conformité de l’habitation ;
  • le loyer ne peut pas être modifié en cours de triennat mais peut être négocié entre le neuvième et le sixième mois précédant l’expiration de chaque triennat, à l’exception des travaux réalisés pour améliorer la performance énergétique du bien loué ou pour adapter le bien à une situation de handicap ou de perte d’autonomie du preneur ;
  • en bail de courte durée, le loyer est fixe, même en cas de prolongation de bail.

Si les parties ne parviennent pas à se mettre d’accord sur la révision du loyer, la question est soumise au juge. L’action ne peut être intentée qu’entre le sixième et le troisième mois précédant l’expiration du triennat en cours.

QUELLES SONT LES INFORMATIONS RELATIVES AUX CHARGES QUI DOIVENT ÊTRE COMMUNIQUÉES AU LOCATAIRE ?

Avant la signature du bail, le bailleur donne une énumération et estimation du montant des charges afférentes aux parties privatives et/ou communes qui seront payées par le locataire. Il mentionne également si ce montant est réclamé sur la base des frais réels ou sur la base d’un forfait. Les charges forfaitaires sont présumées couvrir le montant des charges. En cas de désaccord, chacune des parties peut à tout moment demander au Juge de Paix une révision ou une reconversion en frais réels.

QUELLES SONT LES DIFFÉRENTES FORMES DE GARANTIES LOCATIVES ?

Le bailleur peut demander une garantie au locataire. Celle-ci permettra au bailleur de ne pas se retrouver les mains vides si le locataire ne respecte pas ses obligations.

Il existe plusieurs formes de garantie :

  • Le compte individualisé
    Un montant équivalent à deux mois de loyer est versé sur un compte bloqué au nom du locataire. Le bailleur a « privilège sur l’actif de ce compte », ce qui signifie qu’il a le droit d’être payé en priorité par rapport à d’autres créanciers potentiels.

 

  • La garantie bancaire.
    Une institution financière se porte caution du montant total de la garantie. Le locataire s’engage à constituer cette garantie par mensualités constantes pendant la durée du contrat (avec un maximum de 3 ans). Dans ce cas, la garantie ne peut pas dépasser 3 mois de loyer.

 

  • La garantie locative via le Fonds du Logement.
    Le Fonds du Logement accorde des garanties locatives sous conditions particulières de revenus :
  • Système 1: un système de prêt à taux zéro pourcent pour les personnes ayant les moyens de rembourser ce prêt et rentrant dans les conditions, notamment de revenus et d’endettement.
  • Système 2: un système assurantiel, nommé le Fonds BRUGAL, dans le cas où le demandeur ne rentre pas dans les conditions du premier système.
  • Système 3: Le Fonds BRUGAL mais avec une intervention des CPAS qui se portent caution pour le versement des cotisations, si le demandeur n’entre pas dans les conditions des deux premiers systèmes.

Plus d’informations sur www.fondsdulogement.be

L’ANNEXE OBLIGATOIRE AU BAIL

Le Gouvernement a établi une annexe explicative à joindre aux contrats de bail qui contient des informations destinées au preneur et au bailleur sur un certain nombre d’aspects importants du Code du Logement.

 

QU’EST-CE QU’UN BAIL DE RÉNOVATION ?

Un bail de rénovation est un bail où le locataire s’engage à réaliser à ses frais des travaux déterminés dans le bien loué. Dès lors, le bail doit préciser la description exacte, la date de démarrage et le délai d’exécution des travaux, ainsi que l’avantage que le bailleur concède au locataire en contrepartie des travaux.

Le bail de rénovation peut s’appliquer à tous les baux d’habitation à condition qu’ils soient conclus pour une durée d’au moins trois ans.

QUELLES SONT LES CONDITIONS POUR SOUS-LOUER UN BIEN ?

Le locataire a le droit de sous-louer le logement moyennant accord explicite du bailleur. Le projet de contrat de sous-location du locataire principal est envoyé par courrier recommandé au bailleur et contient toutes les coordonnées du sous-locataire.

Si le locataire principal affecte le bien à sa résidence principale, il ne peut pas sous-louer l’habitation complète mais seulement une partie de celle-ci. Le sous-locataire peut décider d’établir ou non dans cette partie sa résidence principale.

La durée de la sous-location ne peut dépasser celle du bail principal.

 

QUELLES SONT LES MODALITÉS POUR ÉTABLIR UN ÉTAT DES LIEUX D’ENTRÉE ?

Un état des lieux est un document obligatoire décrivant l’état du bien. Il est à faire avant l’occupation du locataire ou durant le premier mois du bail.

L’état des lieux est établi de préférence par un expert (dans ce cas, les honoraires sont partagés entre les parties) ou conjointement par le locataire et le bailleur. Un modèle de document est mis à disposition par le Gouvernement sur www.logement.brussels/fr/louer/bail-dhabitation.

En cours de bail, si des modifications sont apportées au bien loué, toute partie peut exiger un nouvel état des lieux.